שוקלים להשקיע בקרקע חקלאית? חשוב להבין שמדובר בהחלטה מורכבת שדורשת ידע, זהירות וסבלנות. רכישת קרקע חקלאית עשויה להציע תשואה פוטנציאלית גבוהה, אבל היא כרוכה בסיכונים משמעותיים שכדאי להכיר. כדי לא להיכנס באין כניסה, כדאי לבחון את הנושא לעומק. האם כדאי לקנות קרקע חקלאית? המשיכו לקרוא!
מהי קרקע חקלאית ומהי המשמעות של ההשקעה?
קרקע חקלאית היא קרקע שמיועדת באופן בלעדי לשימושים חקלאיים. חשוב להבין שהקרקע הזו לא מיועדת לבנייה, והיא לא זמינה לפיתוח מיידי. הערך שלה נמוך משמעותית מקרקע שמיועדת לבנייה, והפוטנציאל הכלכלי שלה תלוי בשינוי ייעוד עתידי שנקרא "הפשרת קרקע".
יתרונות השקעה בקרקע חקלאית
הינה היתרונות של השקעה כזו:
- מחיר נמוך יחסית: אחד היתרונות הבולטים ברכישת קרקע חקלאית הוא מחירה הנמוך יחסית. בעוד שקרקע מופשרת עשויה לעלות מיליוני שקלים, קרקע חקלאית זמינה במחירים נמוכים יותר שמאפשרים כניסה להשקעה בסכומים סבירים.
- פוטנציאל רווח גבוה: כשקרקע חקלאית עוברת תהליך הפשרה, ערכה עשוי לעלות באופן דרמטי. במקרים מסוימים, ערך הקרקע יכול להכפיל ואף לשלש את עצמו, תלוי במיקום ובתוכניות הפיתוח.
- השקעה סולידית לטווח ארוך: קרקע נחשבת לנכס יציב יחסית שערכו לא נוטה לרדת בטווח הארוך. למשקיעים שמחפשים השקעות נדלן אלטרנטיביות, קרקע חקלאית עשויה להיות פתרון שמאפשר שמירה על ערך הכסף לאורך זמן בלי צורך בתחזוקה שוטפת.
החסרונות והסיכונים בהשקעה בקרקע חקלאית
הינה החסרונות והסיכונים:
- חוסר ודאות לגבי הפשרה: הסיכון העיקרי הוא חוסר הוודאות לגבי התרחשות ההפשרה. קרקעות רבות לעולם לא ישנו את ייעודן, ומשקיעים עלולים להישאר עם קרקע חקלאית שערכה נמוך ממה שקיוו.
- השקעה לטווח ארוך בלבד: גם אם קרקע אכן מיועדת להפשרה, התהליך עשוי להימשך שנים רבות, ולפעמים עשור ויותר. משקיעים שזקוקים לנזילות או מצפים לתשואה בטווח הקצר ימצאו שההשקעה הזו לא מתאימה לצורכיהם.
- היעדר נזילות: בניגוד להשקעות אחרות, קרקע חקלאית היא נכס לא נזיל. מכירתה עשויה להיות מורכבת ולארוך זמן, במיוחד אם אין תוכניות פיתוח ברורות באופק.
בדיקות חיוניות לפני רכישת קרקע חקלאית
הינה הבדיקות שחיוני לבצע לפני רכישת קרקע חקלאית:
- בדיקת ייעוד הקרקע בתמ"א 35: תמ"א 35 מספקת מידע על המרקם התכנוני של הקרקע. קרקע שמיועדת לפיתוח עירוני במסגרת תמ"א 35 בעלת סיכויים טובים יותר לעבור הפשרה. חשוב לבדוק האם הקרקע מוגדרת כ"מרקם עירוני", דבר שמעיד על פוטנציאל פיתוח עתידי בתכנון ובנייה.
- סקירת תוכניות מתאר: בחינת תוכניות המתאר המקומיות והמחוזיות תספק מידע על הייעוד העתידי שמתוכנן לקרקע. את הבדיקה ניתן לבצע באמצעות מערכת המידע הארצית באתר של משרד הפנים.
- מיקום הקרקע ויחס הרשות המקומית: חשוב לבדוק את עמדת הרשות המקומית ולברר האם קיימת מדיניות שתומכת בהפשרת קרקעות באזור. קרקעות שסמוכות לאזורים מפותחים נהנות מסיכויי הפשרה גבוהים יותר.
תהליך הפשרת קרקע חקלאית
הפשרת קרקע חקלאית מתייחסת לפיתוח תוכנית אדריכלית, לאישור הרשויות, להפקדה לציבור לצורך התנגדויות ולאישור סופי. חשוב לדעת שהתהליך כולו עשוי להימשך שנים, ואף אם הקרקע תופשר, ייתכן שתידרש פרצלציה נוספת של הקרקע וחלק ממנה עשוי להיות מופקע לצרכי ציבור, דבר שמשפיע על שווי ההשקעה.
היבטים כלכליים ומשפטיים
הינה ההיבטים הכלכליים והמשפטיים:
- מחירי קרקעות חקלאיות: מחירי הקרקעות החקלאיות משתנים בהתאם למיקום ולפוטנציאל. באזור המרכז, המחירים יכולים לנוע בין 400 ל-4,200 שקלים למ"ר, ובפריפריה, החל מ-100,000 שקלים לדונם. מחיר גבוה מדי עלול לשחוק את פוטנציאל הרווח.
- מיסוי והיטלים: רכישת קרקע חקלאית כרוכה במס רכישה של כ-6% ובמקרה של הפשרה, יש להביא בחשבון היטל השבחה בשיעור של 50% מעליית ערך הקרקע. במכירה יחול גם מס שבח, וכל אלה משפיעים על כדאיות ההשקעה.
למי מתאימה השקעה בקרקע חקלאית?
השקעה בקרקע חקלאית מתאימה בעיקר למשקיעים לטווח ארוך, בעלי הון שמחפשים גיוון, אנשים בעלי ידע בתחום או כאלה שמוכנים להיעזר במומחים ומשקיעים שמבינים את הסיכונים ומסוגלים לספוג אי ודאות. ההשקעה הזו דורשת סבלנות רבה, כי התשואות בתחום הזה מתממשות לרוב לאורך שנים.
המלצות מעשיות
הינה כמה טיפים מעשיים בשבילכם:
- העדיפו קרקעות שנמצאות בקרבת אזורים מפותחים.
- התייעצו עם עורך דין שמתמחה במקרקעין, שמאי ויועץ תכנון.
- בדקו את הרקע של החברה המשווקת.
- דרשו שקיפות מלאה לגבי כל ההיבטים של העסקה.
לסיכום
השקעה בקרקע חקלאית היא החלטה מורכבת שדורשת בדיקה מעמיקה ויסודית. למרות הפוטנציאל לרווחים משמעותיים, הסיכונים לא מבוטלים וההשקעה הזו מתאימה רק למשקיעים שמוכנים להמתין שנים רבות ולהתמודד עם אי ודאות. הגורמים המרכזיים להצלחה הם בחירת מיקום נכון, בדיקה יסודית של תוכניות המתאר, הבנת ההיבטים המשפטיים והכלכליים והתייעצות עם מומחים. לפני שאתם מתחייבים להשקעה כזו, ודאו שאתם מבינים את כל המשתמע ושיש לכם את הסבלנות הנדרשת לטווח הארוך.
שאלות נפוצות
איך בודקים ייעוד קרקע?
באמצעות פנייה לוועדה המקומית לתכנון ובנייה או דרך אתר מינהל התכנון, בציון מספר גוש וחלקה, וניתן גם לקבל את המידע הזה במשרדי רשות מקרקעי ישראל.
מהו תקן 22?
תקן שמחייב משווקי קרקעות להציג דוח מפורט על מצב הקרקע, ייעודה והערכת שווי עתידית במטרה להגן על זכויות הרוכשים ולהבטיח שקיפות בעסקאות נדל"ן.
כמה זמן לוקח להפשיר קרקע חקלאית?
בין מספר שנים לעשור ויותר תלוי במיקום ובמדיניות התכנון המקומית. גורמים כמו הליכי אישור בוועדות התכנון וההתנגדויות הציבוריות משפיעים גם הם על משך התהליך.
מהם המיסים על קרקע חקלאית?
מס רכישה (כ-6%), היטל השבחה (50% מעליית ערך הקרקע בעקבות שינויי תכנון) ומס שבח במכירה המחושב על הרווח הריאלי. בנוסף לכך, יש להביא בחשבון את דמי הסכמה לרמ"י במקרה של קרקע בחכירה ואת אגרות הפיתוח הרלוונטיות בהליכי שינוי ייעוד.
